Wohin werden die Immobilienpreise noch gehen?
Wer sich heute eine Immobilie kaufen möchte, hat unbestritten mit hohen Kosten zu tun. Seit der Finanzkrise 2008 sind die Immobilienpreise insbesondere in den fünf größten Städten Deutschlands um bis zu 65 Prozent angestiegen. Das hat eine Auswertung der Deutschen Bundesbank im letzten Jahr ergeben. In den 127 größten Städten sprechen wir von einem flächendeckenden Preisanstieg von rund 50 Prozent. Das deutschlandweite Mittel außerhalb der Ballungsräume liegt bei 25 Prozent. Sämtliche Kurven steigen dabei so extrem, dass es nicht so aussieht, als würden sie in absehbarer Zeit einen Gipfel erreichen. Letztes Jahr zu dieser Zeit haben wir es in diesem Artikel noch mit Vorsicht formuliert: „Wohin werden die Immobilienpreise noch gehen?“ Nun besteht immer mehr Gewissheit. Denn schaut man sich aktuelle Studien aus dem Jahr 2019 an – hier hat Immowelt zuletzt analysiert – kommen wirklich noch härtere Zeiten auf uns zu.
Weitere plus 60 Prozent in den nächsten elf Jahren.
Das ist kein Scherz. Wo die Preise in den letzten Jahren schon um rund 60 Prozent höher wurden, ist jetzt mit noch einmal dieser Entwicklung zu rechnen. So würden Immobilien in Berlin und München, den statistischen Spitzenreitern, aus der 2030er Sicht über den kompletten Zeitraum mehr als doppelt so teuer geworden sein. Ein Quadratmeter in München dürfte dann um die 11.000 Euro kosten. Das wären dann etwa 880.000 Euro für eine 80 Quadratmeter-Bude.
Trotzdem: Die absolute Überraschung sind jene Städte nicht, weil sie schon immer teuer waren. Vielmehr rückt das bisher noch einigermaßen preiswerte Hannover in den Fokus. Auch dort ist anhand der Immowelt-Analyse in den kommenden Jahren mit einem Plus von etwas mehr als 60 Prozent zu rechnen. Da würden dann 2030 circa 4.000 Euro pro Quadratmeter herauskommen.
Die Basis sämtlicher Werte findet sich übrigens in der voraussichtlichen Bevölkerungsentwicklung, in den bisher unveränderlichen Zinsen der EZB, in den Verbraucherpreisen und in den Bau- sowie Grundstückspreisen. In Hannover hatte sich in den letzten paar Jahren hinsichtlich dieser Parameter viel getan, womit die Prognosen des bisher nur mitschwimmenden Fisches erklärt wären.
Warum sind die Immobilienpreise so extrem gestiegen?
Den Beginn der heftigen Preisentwicklung markiert die Finanzkrise von 2008. Doch nicht die Finanzkrise als solches ist auch für den Preisanstieg verantwortlich, sondern die seither gegenwärtige und von den Medien gepushte Inflationspanik. Die Krise sorgte dafür, dass Verbraucher aus Unsicherheit ihr Geld bei sich ließen. In Wirklichkeit hat nie eine Inflationsgefahr bestanden. Sie war lediglich das rationale Mittel, um die Menschen zum Handeln zu bewegen und ihr Geld wieder auszugeben und zu investieren. Die Verbraucher investierten das Geld zunehmend in sichere und dennoch lukrative Geldanlagen und das sind spätestens seit Einführung der extremen Niedrigzinspolitik in ganz Europa ausschließlich Immobilien. Sogenanntes Betongold. Jetzt haben wir es mit einer Massenbewegung zu tun. Je weiter die Preise steigen, desto mehr Menschen wollen in Verbindung mit der hohen Wohnraumnachfrage mit profitieren. Eine Blase, die sich von selbst immer weiter aufbläst.
Was passiert, wenn diese Blase platzt?
Um es also kurz und bündig zusammenzufassen: Menschen kaufen Immobilien am laufenden Band und die Nachfrage ist enorm, dadurch können die Preise unaufhaltsam immer höher steigen. Das, was Menschen an Profit auskosten können, kosten sie auch aus. Und sie werden immer weiter versuchen, noch mehr rauszuholen. Aber irgendwann verliert jede Blase ihre Stabilität. Denken wir mal ganz konkret an eine Seifenblase. Kleine Blasen fliegen durch die Luft und platzen erst, wenn sie irgendwo aufschlagen. Große Blasen sind dagegen schon an sich instabil und platzen teilweise allein durch ihre Eigenbewegung in der Luft. Mit so einer großen Blase haben wir es aktuell zutun.
Sie wird platzen, sobald sich die Käufer die Immobilien nicht mehr leisten können. Wie weit wir dabei schon sind, zeigt die nachfolgende Infografik von Immobilienscout24 aus dem letzten Jahr. Wenn wir an dem Platzpunkt ankommen, dann stehen massive Probleme ins Haus. Erinnern wir uns zurück an die Finanzkrise von 2008 – diese wurde durch eine extreme Immobilienblase in Amerika ausgelöst und hat im Endeffekt die gesamte Weltwirtschaft ins Schwanken gebracht. Das kann wieder passieren.
Wie sieht’s mit einem Blick in die Zukunft aus?
Grundsätzlich kann niemand genau sagen, wohin die Immobilienpreise noch steigen werden und ob sie wirklich die nächste 60 Prozent-Marke knacken. Genauso könnte es sein, dass vorher eine neue Krise kommt oder dass die Preise sogar wieder runter gehen. Es bleibt abzuwarten, was passiert. Alles, was man selbst tun kann, ist die Lage zunächst so hinzunehmen und selbst keine spekulativen Immobiliendeals durchzuführen. Ein Eigenheim zu bauen oder zu kaufen, stellt selbstverständlich kein Problem dar. Aber vermeintlich lukrative Großinvestitionen in Immobilien sind genau unser Problem und sollten vermieden werden. Nach wie vor.