Immobilienfinanzierung: Warum es viele Deutsche falsch machen

Kaum jemand kommt bei der Immobilienfinanzierung ohne ein Darlehen von der Bank aus. Das geht aus aktuellen Studien hervor, die unter anderem von Immobilienscout24 durchgeführt wurden. Doch die Ergebnisse sprechen nicht gerade dafür, dass sich die Deutschen in Sachen Immobilienfinanzierung für die beste Lösung entscheiden. In der neuen Story des Monats im Mai analysieren wir die Studienergebnisse genauer und steigen tiefer in die Materie der Immobilienfinanzierung ein.

Ein wunderschönes kleines Häuschen mit tollem Grundstück in ruhiger Lage – und dennoch ausgezeichnet an die Stadt angebunden, in der man arbeitet. Tagsüber Trubel im Büro und auf den Straßen und den Feierabend bei Vogelzwitschern auf der Terrasse genießen. Das ist der Traum vieler Deutschen. Und dank niedriger Zinsen entscheiden sich seit mehreren Jahren immer mehr Menschen, ihn sich zu verwirklichen. Mit einer Immobilienfinanzierung von der Bank. Einfacher geht es kaum. Das Geld kommt sicher aus anderer Quelle, man kann die Immobilie kaufen und die Raten über Jahre hinweg abbezahlen. Doch in Deutschland gibt es ein kleines Problem. Viele Menschen kennen sich mit Finanzen nur schlecht aus und geraten für ihre Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung deshalb an Lösungen, die besser sein könnten.

So gehen die meisten Deutschen laut einer Studie von Immobilienscout24 ohne Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung (22,8%) und nehmen dafür höhere Zinsen in Kauf (durchschnittlich effektive 3% im Jahr). Der Hintergrund für die höheren Zinsen ist, dass die Bank ohne Eigenkapital seitens der Kreditkunden ein höheres Ausfallrisiko hat. Deshalb verlangt sie mehr als bei einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital. Im ersten Moment klingt die Lösung passabel. Der Kredit deckt die kompletten Kosten für die Immobilie ab. Also muss man kein eigenes Geld mitbringen. Und 3% im Jahr an Zinsen scheinen absolut vernünftig zu sein.

 

Doch was dieser 3% Jahreszins an Kosten hervorruft, wird meistens unterschätzt.

Denn bei einer Immobilienfinanzierung oder auch Baufinanzierung geht es um weitaus mehr Geld als bei einem gewöhnlichen Ratenkredit. Für die Erfüllung ihrer Träume (abseits von Immobilien) nehmen die Deutschen durchschnittlich 12.000 Euro als Kredit auf, wie eine Untersuchung von Financescout24 zeigt. Bei solch einer Nettodarlehenssumme und einer beispielhaften Laufzeit von fünf Jahren sind die Zinskosten mit insgesamt 924 Euro verkraftbar. Bei einer Immobilienfinanzierung sprechen wir laut Immobilienscout24 dagegen über einen mehrheitlichen Nettodarlehensbetrag zwischen 100.000 und 150.000 Euro, sowie über eine längere Laufzeit von mehrheitlich 10 Jahren. Dazu kommt noch eine Anschlussfinanzierung, weil die Nettodarlehenssumme nach 10 Jahren noch nicht komplett getilgt ist. Schauen Sie sich die Zinskosten bei dieser beispielhaften zehnjährigen Immobilienfinanzierung an, schlackern Sie vermutlich mit den Knien.

Eine beispielhafte Immobilienfinanzierung:

Nettodarlehenssumme: 150.000 Euro
Laufzeit (Zinsbindung): 10 Jahre
Zinsen: 3% effektiv p.a.
Restschuld: 30.000 Euro

Monatsrate plus Zinsen: 1.000 Euro
Zinsen insgesamt: 28.411 Euro
Monatsrate mit Zinsen: 1.236,75 Euro

Das heißt, Sie bezahlen in den zehn Jahren freiwillig so viel wie für einen guten  Neuwagen. Und die Immobilienfinanzierung ist dann noch nicht einmal abgeschlossen, denn 30.000 Euro sind noch offen und sofern Sie sich keine gute Anschlussfinanzierung holen, bezahlen Sie bei dieser oft sogar noch mehr Zinsen. Insgesamt geht es besser. Auch vor dem Hintergrund, dass knapp die Hälfte der Deutschen eine noch höhere Immobilienfinanzierung abschließen, die bis über eine halbe Million Euro geht. Wie die Zinsen dort aussehen, können Sie sich denken.

 

Worauf Sie bei der Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung deshalb unbedingt achten sollten, damit Sie sich allzu hohe Nebenkosten sparen:

Ob Immobilienfinanzierung (bestehende Immobilie kaufen) oder Baufinanzierung (neue Immobilie bauen), Sie sollten im Vorfeld genau wissen, worauf Sie sich einlassen. Und Sie sollten auch wissen, dass es immer noch besser geht als die Immobilienfinanzierungen, die Banken häufig vorschlagen. Deshalb lautet die Devise: Online vergleichen. Gehen Sie nicht nur zur Hausbank und fragen Sie dort nach Immobilienfinanzierungen. Hausbanken sind meistens deutlich teurer als andere Darlehensgeber im Internet. Besuchen Sie auch die Seiten von anderen Direktbanken und Anbietern, die sich auf Immobilienfinanzierungen spezialisieren. Zu denen gehört zum Beispiel auch Hüttig & Rompf, unser Partner in Sachen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierungen. Im Internet finden Sie verschiedene Kreditvergleichsportale und Baufinanzierungsrechner. Bei denen können Sie die nötige Kreditsumme eingeben und dann mit einem Mausklick die besten Angebote erhalten. Aber das ist ebenfalls noch nicht alles, weil Sie auch wissen sollten, wie genau eine Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung funktioniert.

 

Denn Immobilienfinanzierungen funktionieren etwas anders als der gewöhnliche Ratenkredit.

Weiter voran haben wir bereits das Beispiel des Ratenkredits angebracht. Nun könnte man meinen, dass Immobilienfinanzierungen und Baufinanzierungen genauso funktionieren. Das stimmt zumindest teilweise. Denn genau wie bei einem normalen Darlehen nimmt man einen Nettodarlehensbetrag auf und zahlt diese über eine bestimmte Laufzeit und mit Zinsen zurück. Bei Immobilienfinanzierungen gibt es aber gewisse Abweichungen.

• Man zahlt den Nettodarlehensbetrag plus Jahreszins nicht mit einer monatlichen Kreditrate zurück, sondern es gibt eine vordefinierte Tilgung in Prozent pro Jahr
• Genauso gibt es keine Laufzeit, sondern eine Frist zur Zinsbindung (man sichert sich zeitlich eingeschränkt attraktive Zinsen ohne Rücksicht auf die tatsächliche Zinsentwicklung)

Was bedeutet das? – In wenigen Worten bedeutet es, dass die Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht abgeschlossen sein muss. Der Hintergrund ist hier, dass die „Kreditrate“ zu hoch ausfallen würde, wenn man sie nicht prozentual festmachen würde. Deshalb heißt es bei Immobilienfinanzierungen nicht „Sie zahlen Summe x im Monat und nach zehn Jahren ist das Darlehen abbezahlt“. Sondern „Wir gewähren Ihnen eine Zinsbindung mit niedrigem Jahreszins bis Datum y zu einer jährlichen Tilgung von z%“. Eine Ausnahme bilden nur sogenannte Volltilgerdarlehen. Bei denen ist die Tilgung vom Nettodarlehensbetrag zum Ende der Zinsbindung garantiert abgeschlossen. Die Zinsbindung selbst dauert meist 15-20 Jahre. Solche Darlehen sind für Sie natürlich sehr gut, da Sie das Ende der monatlichen Zahlung fest vorhersehen können. Ohne, mit einer Anschlussfinanzierung handeln zu müssen.

 

Ist es wirklich so gut, ohne Eigenkapital in die Baufinanzierung oder in das Darlehen zu gehen?

Ein ausreichendes Eigenkapital aufzubauen, ist quasi der erste Spatenstich in Sachen Immobilienfinanzierung.

Darlehensgeber beanspruchen höhere Bauzinsen oder Zinsen allgemein, wenn die Kunden keinerlei Eigenkapital mitbringen. Trotzdem möchten die meisten Deutschen kein Eigenkapital aufbringen und ohne alles in die Baufinanzierung oder in den Immobilienkredit gehen. Und es kommt noch ein bedeutender Faktor dazu. Wer nämlich Eigenkapital mitbringt, braucht nicht so viel Geld im Darlehen. Mit dem Ergebnis, dass man innerhalb der Zinsbindung weniger Zinsen zahlt. Nicht nur prozentual, sondern auch mit Blick auf den Nettodarlehensbetrag. Damit kommen wir aber zur Frage, woher das Eigenkapital denn kommen kann. Eine in Deutschland sehr beliebte Form der Beschaffung von Eigenkapital ist das langfristig vorher startende Bausparen. Bausparverträge sind immerhin eine Maßnahme, wenn auch nicht die beste. Deutlich effektiver ist es, beim Bausparen nicht auf die Zuschüsse des Fiskus hinzuarbeiten. Sondern das Geld sicher in Fonds zu streuen und so eine deutlich höhere Rendite zu erzielen. Das ist längst nicht so risikoreich und kompliziert, wie viele glauben.

Normale Fonds haben eine Zinsentwicklung von etwa +7% im Jahr. Mal ist es mehr, mal ist es weniger. Das hängt von der Marktlage insgesamt ab. Wer aber früh mit dem Bausparen beginnt und langfristig in Fonds anlegt, kann sich ein schönes Eigenkapital aufbauen und muss kein Verlustrisiko fürchten. Hätte man zehn Jahre Zeit zum Sparen, dann ließe sich mit Fonds ein stattlicher Gewinn von 11.950 Euro erzielen. Die Richtwerte: 4.000 Euro als Einmalanlage, dazu monatlich 200 Euro, +7% Zinsentwicklung jährlich und die marktüblichen Gebühren. Kein Bausparvertrag dieser Welt kann solch eine Rendite toppen.

 

Fazit

Was bleibt nach all dem zu sagen? – Anhand der Statistik von Immobilienscout24 wird deutlich, dass viele Deutsche sich bei einem so teuren Thema wie der Immobilienfinanzierung verschätzen. Dass sie Lösungen beanspruchen, die eigentlich nicht optimal sind und hohe Nebenkosten verursachen.

• Ohne Eigenkapital ins Darlehen und höheren Jahreszins tolerieren
• Sich nur für eine zehnjährige Zinsbindung entscheiden und das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung gemäß aktueller Zinsentwicklung eingehen
• Keinen Vergleich mittels Baufinanzierungsrechner durchführen, sondern das erstbeste Angebot nehmen, ohne es zu hinterfragen

Im Kern sind es diese drei Punkte, die bei einer Immobilienfinanzierung wichtig sind. Sie sollten ausreichend Eigenkapital mitbringen, um sich niedrige Bauzinsen beziehungsweise allgemein einen niedrigen Jahreszins zu sichern. Das Eigenkapital können Sie mittels Bausparen erlangen. Entweder ganz klassisch und weniger renditestark mit einem Bausparvertrag oder aber deutlich renditestärker mit einem langfristigen Fondssparplan. Außerdem sollten Sie viele Darlehensgeber online miteinander vergleichen, indem Sie einen Kreditrechner oder Baufinanzierungsrechner heranziehen. Zum Schluss sollten Sie sich überlegen, ob Sie nicht besser ein Volltigerdarlehen abschließen. So ist die Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung mit Ende der Zinsbindung abgeschlossen. So müssen Sie keine Sorgen um die Zinsentwicklung in den kommenden Jahren machen und dass die Anschlussfinanzierung mit deutlich höheren Zinsen daherkommt. Sie sind auf der sicheren Seite und profitieren von einem guten und in sich geschlossenen Angebot.

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